RATGEBER · NEBENKOSTEN
Die Betriebskostenverordnung regelt genau, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen — und welche nicht. Dieser Ratgeber zeigt alle 17 umlagefähigen Positionen, typische Fehler und was Eigentümer beachten müssen.
Wie prüfe ich meine Abrechnung? Komplette Prüfanleitung. Welche Aufgaben hat meine Verwaltung dabei? Pflichten der Hausverwaltung. Professionelle Mietverwaltung: Jetzt informieren.
Umlagefähige Kosten sind Betriebskosten, die ein Vermieter an seine Mieter weitergeben darf. Welche Kosten das genau sind, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) — sie gilt seit 2004 für alle Mietverhältnisse in Deutschland.
Rechtsgrundlage: §556 BGB erlaubt die Umlage von Betriebskosten auf Mieter, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. §2 BetrKV listet abschließend auf, welche Kostenarten umgelegt werden dürfen. Ohne Vereinbarung im Mietvertrag darf der Vermieter keine Nebenkosten abrechnen — auch wenn sie in der BetrKV stehen.
Für Eigentümer in Frankfurt am Main und dem Rhein-Main-Gebiet bedeutet das: Nur wer die Regelungen der BetrKV kennt, kann eine rechtssichere Nebenkostenabrechnung erstellen. Fehlerhafte Abrechnungen führen zu Widersprüchen, Nachforderungen und im schlimmsten Fall zu Rechtsstreitigkeiten.
Gut zu wissen: Laut Deutschem Mieterbund enthält rund jede zweite Nebenkostenabrechnung Fehler — häufig weil nicht umlagefähige Kosten irrtümlich abgerechnet werden. Eine saubere Trennung ist entscheidend.
§2 der Betriebskostenverordnung listet 17 Positionen auf, die als umlagefähige Betriebskosten gelten. Hier die vollständige Übersicht:
Laufende öffentliche Last des Grundstücks. Seit 2025 nach neuem Grundsteuerwert berechnet (in Hessen: Flächen-Lage-Modell).
Kosten für Frischwasser, Grundgebühren, Zählermiete und Wasseraufbereitung.
Gebühren für Schmutz- und Regenwasserentsorgung (Kanalgebühren).
Brennstoff, Betriebsstrom der Heizanlage, Wartung, Immissionsmessung. Aufteilung nach Heizkostenverordnung (30/70 oder 50/50).
Kosten der Warmwassererzeugung, sofern zentral — Brennstoff, Wartung, Reinigung.
Bei kombinierter Heiz- und Warmwasseranlage: einheitliche Abrechnung beider Kostenarten.
Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Pflege, regelmäßige Prüfung (TÜV) und Reinigung der Aufzugsanlage.
Öffentliche Straßenreinigungsgebühren und alle Müllentsorgungskosten.
Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile: Treppenhaus, Flure, Keller, Waschküche.
Pflege hauseigener Grünflächen, Spielplätze, Zugänge — auch Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen.
Strom für Außenbeleuchtung und gemeinschaftlich genutzte Bereiche (Flure, Keller, Tiefgarage).
Kehr- und Überprüfungsgebühren nach Kehr- und Überprüfungsordnung.
Sach- und Haftpflichtversicherung: Gebäude, Glas, Öltank, Aufzug. Nicht: private Haftpflicht des Vermieters.
Vergütung des Hausmeisters für Überwachungs- und Betreuungstätigkeiten. Reparaturtätigkeiten sind auszuklammern.
Betrieb, Strom, regelmäßige Prüfung. Achtung: Kabelgebühren seit 1. Juli 2024 nicht mehr umlagefähig (Wegfall Nebenkostenprivileg).
Betrieb einer gemeinschaftlichen Waschküche: Strom, Wasser, Wartung der Geräte.
Auffangtatbestand für regelmäßig anfallende Kosten, z.B. Dachrinnenreinigung, Rauchmelder-Wartung. Muss im Mietvertrag konkret benannt sein.
Praxistipp: Position 17 („Sonstige") wird häufig falsch genutzt. Der BGH hat entschieden, dass nur Kosten umlagefähig sind, die im Mietvertrag konkret benannt wurden — ein pauschaler Verweis auf „sonstige Betriebskosten" genügt nicht.
Genauso wichtig wie die Kenntnis der umlagefähigen Positionen ist das Wissen, welche Kosten nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen. Werden diese trotzdem in der Abrechnung aufgeführt, kann der Mieter widersprechen — und hat Recht.
Hausverwaltungsgebühren, Buchführung, Eigentümerversammlungen, Porto, Kontoführung — alles nicht umlagefähig (§1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).
Reparaturen, Sanierungen und Erneuerungen am Gebäude. Dazu zählen auch Kosten für neue Heizkessel, Dachsanierung oder Fassadenanstrich (§1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).
Betriebskosten für leerstehende Wohnungen trägt der Eigentümer. Sie dürfen nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden.
Kosten des Vermieters für Rechtsstreitigkeiten, Mahnverfahren oder Räumungsklagen sind nicht umlagefähig.
Darlehenszinsen, Kontoführungsgebühren für Mietkonten und sonstige Finanzierungskosten.
Seit Wegfall des Nebenkostenprivilegs dürfen Kabelgebühren nicht mehr über die Nebenkosten abgerechnet werden. Mieter wählen ihren TV-Anschluss frei.
Erhalten Sie als Mieter eine Abrechnung mit solchen Positionen? Unser Ratgeber zur Prüfung der Nebenkostenabrechnung zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie vorgehen. Gerade bei der professionellen Mietverwaltung ist die korrekte Trennung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten eine der wichtigsten Aufgaben.
Diese Frage stellen sich viele Eigentümer — die Antwort ist eindeutig: Nein. Die Kosten der Hausverwaltung sind ausdrücklich nicht umlagefähig.
„Zu den Betriebskosten gehören nicht die Kosten der Verwaltung [...] sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung und Schönheitsreparaturen."
— §1 Abs. 2 BetrKVKonkret bedeutet das für Eigentümer:
Was viele nicht wissen: Die Kosten einer professionellen Hausverwaltung lassen sich steuerlich geltend machen. Eigentümer können die Verwaltungsgebühren als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Wie hoch diese Kosten typischerweise ausfallen, zeigt unser Ratgeber zu Hausverwaltungskosten.
Für Eigentümer in Frankfurt: Die Blum GmbH erstellt Nebenkostenabrechnungen, die sauber zwischen umlagefähigen Betriebskosten und nicht umlagefähigen Verwaltungskosten trennen. Das minimiert Widersprüche und spart Zeit. Zur Verwaltungsanfrage.
Damit Ihre Nebenkostenabrechnung rechtssicher ist und keine Widersprüche provoziert, sollten Sie diese fünf Schritte beachten:
Nur Kostenarten, die im Mietvertrag vereinbart sind, dürfen abgerechnet werden. Prüfen Sie, ob die Betriebskostenklausel alle 17 Positionen der BetrKV umfasst — oder ob einzelne Positionen fehlen. Bei älteren Verträgen kann ein Verweis auf die „Anlage 3 zu §27 II. BV" genügen.
Die monatlichen Vorauszahlungen sollten den tatsächlichen Kosten entsprechen — nicht zu hoch (Liquiditätsnachteil für Mieter), nicht zu niedrig (hohe Nachzahlungen). Grundlage ist die letzte Abrechnung, bereinigt um Einmaleffekte.
Führen Sie von Anfang an getrennte Konten oder Kostenstellen für Verwaltung und Betriebskosten. So vermeiden Sie spätere Zuordnungsfehler — besonders beim Facility Management, wo Wartung (umlagefähig) und Reparatur (nicht umlagefähig) eng beieinander liegen.
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§556 Abs. 3 BGB). Nach Fristablauf können Sie keine Nachforderungen mehr stellen — der Mieter behält aber seinen Erstattungsanspruch.
Ob nach Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch — der Verteilerschlüssel muss nachvollziehbar sein und im Mietvertrag stehen. Für Heiz- und Warmwasserkosten gilt zwingend die Heizkostenverordnung (mindestens 50% verbrauchsabhängig).
Sie verwalten mehrere Einheiten in Frankfurt und möchten wissen, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen? Nutzen Sie unseren Kostenrechner für Hausverwaltung, um eine unverbindliche Einschätzung zu erhalten. Wer die umlagefähigen Kosten für Mieter von Anfang an sauber erfasst, spart sich spätere Korrekturen und Streitigkeiten.
Genau die 17 Kostenarten aus §2 BetrKV: Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Versicherungen, Hauswart, Antenne/Kabel (eingeschränkt), Waschraum und sonstige Betriebskosten. Voraussetzung: Vereinbarung im Mietvertrag.
Verwaltungskosten (Hausverwaltungsgebühren, Porto, Kontoführung), Instandhaltung und Reparaturen, Leerstandskosten, Rechtsanwaltskosten, Bankgebühren und seit Juli 2024 auch Kabelanschlussgebühren. Diese Kosten trägt immer der Eigentümer.
Nein. §1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV schließt Verwaltungskosten ausdrücklich von den Betriebskosten aus. Die Verwaltervergütung, Eigentümerversammlungskosten und Kontoführung zahlt der Eigentümer. Diese Kosten sind jedoch steuerlich als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung absetzbar.
Die BetrKV listet 17 Kostenarten auf — von Grundsteuer (Nr. 1) bis sonstige Betriebskosten (Nr. 17). Entscheidend: Es müssen laufende Kosten sein, die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Einmalige Kosten (z.B. neue Heizungsanlage) sind nie umlagefähig.
Alles, was nicht in §2 BetrKV steht oder nicht im Mietvertrag vereinbart wurde. Häufige Fehler: Instandsetzungskosten als „Wartung" deklariert, Verwaltungskosten unter „Sonstiges" versteckt, Kabelgebühren nach Juli 2024 oder Leerstandskosten auf Bestandsmieter umgelegt. Prüfen Sie Ihre Abrechnung mit unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung.
Die BetrKV definiert seit 2004 abschließend, welche Kosten als Betriebskosten gelten. §1 enthält die Definition, §2 die 17 umlagefähigen Kostenarten. Sie löste die alte Anlage 3 zu §27 der II. Berechnungsverordnung ab und gilt für alle Mietverhältnisse in Deutschland — unabhängig davon, ob der Mietvertrag vor oder nach 2004 geschlossen wurde.
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