RATGEBER
Sondereigentumsverwaltung: Was Eigentümer einer Eigentumswohnung wissen müssen
Aufgaben, Kosten und der Unterschied zur WEG-Verwaltung — der komplette Ratgeber zur Sondereigentumsverwaltung für Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung.
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Aufgaben, Kosten und der Unterschied zur WEG-Verwaltung — der komplette Ratgeber zur Sondereigentumsverwaltung für Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung.
Wer eine vermietete Eigentumswohnung besitzt, steht früher oder später vor einer Entscheidung: alles selbst regeln oder eine Sondereigentumsverwaltung beauftragen. Während die WEG-Verwaltung sich um das Gemeinschaftseigentum kümmert, übernimmt die Sondereigentumsverwaltung — kurz SEV — alles, was die einzelne Wohnung betrifft: Mietverhältnis, Nebenkosten, Instandhaltung im Inneren, Behördenkommunikation.
Dieser Ratgeber erklärt, was eine Sondereigentumsverwaltung leistet, wo der Unterschied zur WEG-Verwaltung liegt, was sie kostet und wann sie sich für Eigentümer in Frankfurt lohnt.
Die Sondereigentumsverwaltung ist die professionelle Verwaltung einer einzelnen Eigentumswohnung im Auftrag des Eigentümers. Rechtliche Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG): § 5 WEG definiert das Sondereigentum als die im Grundbuch zugeordneten Räume einer Wohnung sowie zugehörige Bestandteile, die ohne Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums verändert werden können. Der Sondereigentumsverwalter handelt ausschließlich für den einzelnen Eigentümer — nicht für die Eigentümergemeinschaft.
SEV ist keine WEG-Verwaltung. Die SEV wird vom Eigentümer einzeln beauftragt — per individuellem Verwaltervertrag nach § 675 BGB. Die WEG-Verwaltung dagegen wird per Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung bestellt (§ 26 WEG). Beide Funktionen können vom gleichen Unternehmen erbracht werden, müssen es aber nicht.
Ein erheblicher Teil der Eigentumswohnungen in Deutschland wird nicht vom Eigentümer selbst bewohnt, sondern vermietet — gerade in Ballungsräumen wie Frankfurt am Main. Für genau diese Konstellation ist die Sondereigentumsverwaltung gedacht.
Die drei häufigsten Verwaltungsformen werden im Alltag oft verwechselt. Dabei haben sie klar getrennte Auftraggeber, Aufgaben und Rechtsgrundlagen.
| Merkmal | Sondereigentumsverwaltung (SEV) | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung |
|---|---|---|---|
| Auftraggeber | Einzelner Wohnungseigentümer | Eigentümergemeinschaft (Beschluss) | Eigentümer eines ganzen Mietshauses |
| Verwaltungsobjekt | Einzelne Eigentumswohnung | Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Fassade) | Komplettes Mehrfamilienhaus |
| Rechtsgrundlage | Individueller Verwaltervertrag (§ 675 BGB) | § 26 WEG, Verwaltervertrag mit Gemeinschaft | Verwaltervertrag mit Eigentümer |
| Mieterkontakt | Ja — direkter Ansprechpartner | Nein | Ja |
| Hausgeld-Abrechnung | Nein (macht WEG) | Ja | Nicht relevant |
| Nebenkosten an Mieter | Ja | Nein | Ja |
Wer eine vermietete Eigentumswohnung in einer WEG besitzt, hat in der Regel mit zwei Verwaltern zu tun: dem WEG-Verwalter für die Eigentümerseite und dem Sondereigentumsverwalter für die Mieterseite.
Ein professioneller Sondereigentumsverwalter übernimmt das komplette Tagesgeschäft rund um die vermietete Wohnung. Rechtlich handelt es sich um eine entgeltliche Geschäftsbesorgung mit Vermögensbetreuungspflicht: Der Verwalter ist seinem Auftraggeber zu Sorgfalt, Auskunft und Rechenschaft verpflichtet (§§ 666, 675 BGB). Gegenüber dem Mieter agiert er im Namen und Auftrag des Eigentümers — die Vermieterpflichten aus § 535 BGB bleiben rechtlich beim Eigentümer.
Die folgende Übersicht zeigt die typischen Leistungen:
Welche Leistungen tatsächlich enthalten sind, regelt der individuelle Verwaltervertrag. Eine Übersicht zu Pflichten und Leistungsumfang professioneller Verwalter finden Sie auch in unserem Ratgeber zu den Pflichten der Hausverwaltung.
Anders als bei der WEG-Verwaltung gibt es für die Sondereigentumsverwaltung keinen gesetzlich vorgeschriebenen Mindestleistungskatalog. Der Verwaltervertrag wird als Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB frei zwischen Eigentümer und Verwalter ausgehandelt. Folgende Punkte sollten in jedem seriösen SEV-Vertrag klar geregelt sein:
Tipp: Lassen Sie sich vor Vertragsunterzeichnung eine Musterabrechnung zeigen. Wie verständlich die monatliche Eigentümerabrechnung aufgebaut ist, sagt mehr über die Qualität einer Verwaltung aus als jede Selbstauskunft.
Konkrete Preise lassen sich für die Sondereigentumsverwaltung nicht pauschal nennen — sie werden im Verwaltervertrag individuell vereinbart. Üblich ist eine monatliche Grundpauschale pro Wohnung, ergänzt um Vergütungen für Sonderleistungen wie Neuvermietung oder Nebenkostenabrechnung. Wie hoch der Preis tatsächlich ausfällt, hängt von mehreren Faktoren ab:
| Faktor | Wirkung auf die Vergütung |
|---|---|
| Wohnungsgröße | Größere Einheiten verursachen mehr Aufwand bei Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung und Übergaben. |
| Lage | In Frankfurter Innenstadtlagen sind Mieterfluktuation, Mietspiegel-Komplexität und Handwerker-Preise höher als am Stadtrand. |
| Leistungsumfang | Eine reine Mietverwaltung kostet weniger als ein Vollservice-Paket mit Belegprüfung der WEG-Abrechnung, Modernisierungsbegleitung und Steuerreporting. |
| Anzahl der Einheiten | Eigentümer mit mehreren Wohnungen erhalten in der Regel bessere Konditionen pro Einheit. |
| Mieterstruktur | Wohngemeinschaften, häufige Mieterwechsel oder internationale Mieter erhöhen den Betreuungsaufwand. |
| Zustand der Wohnung | Sanierungsbedürftige oder ältere Objekte verursachen mehr Koordinationsaufwand mit Handwerkern. |
Eine ausführliche Übersicht zu den Preisbestandteilen einer Verwaltung allgemein finden Sie in unserem Ratgeber Was kostet eine Hausverwaltung. Für ein individuelles Angebot zu Ihrer Wohnung in Frankfurt stellen Sie eine Verwaltungsanfrage — Sie erhalten innerhalb von zwei Werktagen eine konkrete Indikation.
Steuerlicher Hinweis: Im Regelfall können die Kosten der Sondereigentumsverwaltung bei vermieteten Eigentumswohnungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden (§ 9 EStG). Die steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab — bitte klären Sie konkrete Fragen mit Ihrem Steuerberater.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümerin aus München erbt eine vermietete Drei-Zimmer-Wohnung im Frankfurter Westend. Der bisherige Mietvertrag liegt nicht vollständig vor, die Kaution ist nicht separat verwahrt, und die letzte Nebenkostenabrechnung ist überfällig. Reisen nach Frankfurt sind beruflich nicht möglich. In genau dieser Konstellation übernimmt ein Sondereigentumsverwalter die Bestandsaufnahme, ordnet den Mietvertrag rechtlich ein, klärt die Kautionsfrage, erstellt die ausstehende Nebenkostenabrechnung und wird zum festen Ansprechpartner für den Mieter vor Ort.
Eine Sondereigentumsverwaltung lohnt sich nicht in jedem Fall. Diese fünf Situationen sind die typischen Auslöser für eine professionelle Beauftragung:
Wer dagegen selbst vor Ort wohnt, nur eine einzige Wohnung im gleichen Haus vermietet und gute Mieter hat, kann durchaus selbst verwalten — oder eine reine klassische Mietverwaltung ohne WEG-Bezug beauftragen.
Der Frankfurter Wohnungsmarkt hat Besonderheiten, die einen lokalen SEV-Verwalter sinnvoll machen. Die Mieten in Innenstadtlagen wie Westend, Nordend oder Sachsenhausen liegen deutlich über dem Bundesschnitt, der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Frankfurt wird regelmäßig fortgeschrieben, und die Eigentümergemeinschaften sind oft international zusammengesetzt — mit entsprechendem Kommunikationsbedarf.
Auswahlkriterien für eine Frankfurter SEV
Die Blum GmbH verwaltet seit 1929 Immobilien in Frankfurt am Main, sitzt im Westend (Eschersheimer Landstraße 19–21) und ist VDIV-Mitglied. Unsere Sondereigentumsverwaltung der Blum GmbH ist auf vermietete Einzelwohnungen in Frankfurt und Umgebung spezialisiert — mit festem Ansprechpartner, monatlichem Mietreporting und digitaler Eigentümerakte.
Der Weg von der ersten Anfrage bis zur tatsächlichen Übernahme der Verwaltung ist überschaubar. So läuft eine Beauftragung bei der Blum GmbH typischerweise ab:
FAQ
Sondereigentumsverwaltung ist die professionelle Verwaltung einer einzelnen Eigentumswohnung im Auftrag des Eigentümers. Sie umfasst Mietvertragsmanagement, Mieteinzug, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung und Behördenkommunikation. Rechtsgrundlage ist ein individueller Verwaltervertrag nach § 675 BGB.
Die Vergütung wird im Verwaltervertrag individuell vereinbart und hängt von Wohnungsgröße, Lage, Ausstattung und Leistungsumfang ab. Üblich ist eine monatliche Grundpauschale pro Wohnung, ergänzt um Vergütungen für Sonderleistungen wie Neuvermietung oder Nebenkostenabrechnung. Für eine konkrete Preisindikation zu Ihrer Wohnung stellen Sie eine Verwaltungsanfrage.
Die WEG-Verwaltung wird von der Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss bestellt und kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus). Die Sondereigentumsverwaltung wird vom einzelnen Eigentümer beauftragt und kümmert sich ausschließlich um seine vermietete Wohnung — also Mietvertrag, Mieteinzug und Nebenkosten.
Zu den Kernaufgaben gehören Mieterauswahl, Mietvertragsabschluss, Mieteinzug, Nebenkostenabrechnung nach § 556 BGB, Koordination von Handwerkern im Sondereigentum, Hausgeld-Zahlung an die WEG, Mietanpassungen und das Reporting an den Eigentümer.
Sinnvoll ist eine SEV vor allem bei Vermietung aus der Distanz, geerbten Wohnungen, Anlageobjekten, mehreren Einheiten oder bei Konflikten mit Mieter oder WEG. Wer selbst vor Ort wohnt und nur eine einzige unkomplizierte Wohnung vermietet, kommt oft auch ohne aus.
Im Regelfall ja. Bei vermieteten Eigentumswohnungen können die Kosten der Sondereigentumsverwaltung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden (§ 9 EStG). Die steuerliche Behandlung hängt jedoch vom Einzelfall ab — bitte klären Sie konkrete Fragen mit Ihrem Steuerberater.
Wenn Sie Ihre vermietete Eigentumswohnung nicht länger selbst managen wollen, übernehmen wir das Tagesgeschäft — vom Mieteinzug bis zur Nebenkostenabrechnung. Innerhalb von zwei Werktagen erhalten Sie eine konkrete Rückmeldung zu Ihrer Wohnung.
Seit 1929 in Frankfurt · VDIV Hessen e.V. · Sitz im Westend
Rechtlicher Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die genannten Gesetzesangaben (insbesondere WEG und BGB) entsprechen der Rechtslage zum Zeitpunkt der Veröffentlichung am 24. Mai 2026. Für rechtliche oder steuerliche Entscheidungen im Einzelfall konsultieren Sie bitte einen Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Hausverwaltung in Frankfurt am Main seit 1929. Persönlich, transparent, erfahren.